深圳学区房分析
市场行情
上周（2022-3-28周）去看了一些学区房，了解到目前深圳学区房已经降价到了2018年水平（约为2015年翻倍后的水平），最高跌幅在30%左右。比如红荔村（88年建成的老破小，带百花+实验学位）75平小三房，最高成交到1300w，现状是900w左右，而深圳中学附近（水贝附近）亦是如此。造成大幅下跌的原因主要是：国家对教培的打压（如大学区）、以及对房地产的打压（首付、房贷控制），当然也有之前涨幅过高的原因。
由于整体行情低迷，看房人也少，成交量更少。加之深圳近期疫情，看房更不方便，甚至戏称买个学区房就是为了上网课... 所以少部分房子折价严重，如果需要购买的话，我认为目前是一个好的时机点。
深圳学区房现状
学区房指的是具有稀缺性学校区域的房产，是房地产市场的衍生品，教育资源垄断导致阶层固化的结果。
简单来说，每个小学/初中都有一个招生范围，只有这些小区/区域才能上某所学校。而有些师资力量较好的学校旁边房子就会受到青睐，价格直`线上线，即使房子本身很破小。
深圳去年开始实行大学区制，但是根据中介解说，目前名校依然没有执行大学区。所以大学区就是扩大学校招生范围，多所学校重叠，最后大家拼积分（如户口、房产年限、社保年限等）。如果名校也搞大学区，那就失去了意义，因为大家都去上好学校，导致积分很高（中介原话），所以目前名校的学区房依然是值得购买的。
深圳最优质的的学区房位于福田的百花片区，那里有一个深圳实验学校（初中部），另外一个片区就是罗湖水贝的深圳中学（初中部）。整体来说，福田的百花片区学校质量更高（小学初中都不错），水贝初中厉害，小学一般，而且福田位置更为中心，罗湖较偏。
学区房风险
学区房的风险主要是两方面：政策影响、共识退化。
政策影响近期已经感受到了，一个大学区制，我这种不明就里的直接以为不用买学区房了，所以价格直线下降，接盘人减少了。虽然目前名校还没有搞大学区，但未来政策是有风险的。
另外一个政策便是房产税。当然这是针对所有房子，但是购买老破小学区房的一般是二套，所以这个政策对刚需盘影响可控，但对于小房子或学区房影响则非常大。
共识退化是指：以前大家都认为深圳中学是名校，但是由于周边房子太老破小，很多人不愿意去，而南山由于都是程序员后代，生源更好，导致南山的学校排名越来越高（这是事实），导致深圳中学的好学生减少而排名下降，最终共识退化，名校成为普通学校。
对于第一个风险，我们无法预测与控制，但第二个其实是有迹可循的。对于北上广这种老牌城市，那些名校可能已经根深蒂固了，但深圳毕竟是一座新城市，百花片区的红荔村、长城花园等曾经是海关等机关部门的福利房，他们属于优质的深一代，所以他们的后代现在基本也是年级较大了，这也促使生源较好，过去几十年排名也好。但无法保证未来几十年买名校房子的一定是优质生源（还是共识问题，逻辑上来说，愿意花大价钱来买学区房的更重视教育，生源也更好），毕竟这里身处华强北，里面鱼龙混杂，生源肯定比不上南山这种程序员二代。比如2013年我买房的时候，房子配套的潜龙学校在深圳排名是前20，现在已经掉到60名之后了，这说明生源质量大幅下降（周边农民房变多？），而南山、坂田这些地方的学校排名明显上升。
因此购买学区房，要考虑好当前城市是否可能有共识退化的事情，我认为深圳极有可能发生，未来最好的学校可能在南山，因为生源实在太好了。
新加坡/日本/美国等其他国家学区房现状
我们不一定走其他国家的老路，但整体来说也是往素质教育转型，因此其他国家的现行学区房制度是值得参考的，也许是我们未来的政策走向。如下均为网上搜索资料，未去细致研究。
美国学区房政策基本与目前深圳类似，划分学区、行政区，类似于我们的A类、B类等。
日本没有学区房限制，强调租售同权。由于可以租房，因此好学校周边必然面临租金上涨、确认实际居住地（深圳也有提前一年确认实际住址的政策）等，甚至要求房间至少50平米等。
香港应该类似于国内政策，但比国内弱，学校间的师资差距不会这么大。
个人总结
我认为减少购买学区房风险最好的办法就是：如果去除待购买学区房的学位属性，它本身价值几何？对于百花片区来说，我认为价值依然很好，经过这个位置的地铁有5条（华强北附近），离南山也近，这相对来说比罗湖要好很多。
所以：如果要购买深圳学区房，建议百花片区，尤其是红荔村、金茂礼都这种靠近华强北商圈的。
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